Bewonersgroep ‘Boomgaard zonder hoogbouw’ heeft donderdag 2 juni j.l. alle nieuwe fracties geïnformeerd over wat tot nu bekend is over het plan De Boomgaard. Een plan buiten alle proporties - te massaal - te hoog - grote uitbreiding arbeidsmigranten huisvesting.
We hebben onze zienswijze besproken met hen, deze tekst is hieronder in zijn geheel weergegeven.
Best is een dorp van zo’n 30.000 inwoners en Eindhoven is een stad met zo’n 238.000 inwoners.
Uit een onderzoek ‘het droomatelier’ gehouden onder bewoners in Best in maart 2020 werd op de vraag wat Best uniek maakt het vaakst geantwoord de fijne woonomgeving. Wat de Bestenaar waardeerde is het groen; de bossen en het buitengebied, in combinatie met dorpse karakter (Omgevingsvisie 2040 p.19). Dit is beschreven in de recente Omgevingsvisie ‘Best: een dorp van omvang’ die de laatste jaren vanuit verschillende invalshoeken, na overleg met diverse stakeholders en met veel aandacht over de invulling van de visie tot stand is gekomen. Het is een doorkijk naar waar Best in 2040 wil staan.
Knelpunten
Dit schrijven is kritisch naar de invulling op weg naar 2040. Wordt hierbij wel de goede weg bewandeld?
Deze Omgevingsvisie en kaders die daarmee samen hangen staan naar onze mening lijnrecht tegenover de grootschalige verstedelijking die het geplande bouwproject ‘De Boomgaard’ met zich meebrengt. Met name de grootschaligheid van het bouwproject op een inbreidingslocatie in een bestaande wijk past niet binnen welke visie dan ook. In geen enkel stuk staat dat een wijk in Best, in dit geval de Salderes, gezien moet worden als een poort naar Brainport.
Als er gebouwd wordt, dan moet bij inbreiding het karakter van de wijk behouden worden.
Onder andere hoogbouw, een extreme bevolkingsdichtheid en een grootschalige huisvestingslocatie voor arbeidsmigranten past daarbij niet en strookt niet met het beleid.
Wat zegt de Omgevingsvisie?
In deze Omgevingsvisie wordt verwezen naar gemaakte afspraken over de regionale woningbouwopgave in het Stedelijk Gebied Eindhoven. De invulling vanuit Best voor het versneld bouwen van woningen krijgt in Best een plek op de uitbreidingslocaties Aarlesche Erven en Steegsche Velden (Omgevingsvisie p.43) en zijn ook specifiek genoemd. Andere uitbreidings- of inbreidingslocaties zijn niet genoemd. Deze woningbouw wordt gedaan onder de naam/noemer ‘hoogwaardige groen stedelijke dorpsuitbreiding’. De groei moet passen bij het dorpse karakter van Best en aansluiten op de vraag naar groen stedelijk wonen.
Bij nieuwe ontwikkelingen staat ruimtelijke kwaliteit op de eerste plaats. Niet alleen van de woningen, maar ook van de woonomgeving. Dit versterkt de samenhang met én de zorg voor de omgeving en is de basis voor een toekomstbestendige ontwikkeling.
De grote lijn in die visie is behoud dorpse karakter en versterking groene omgeving.
Op provinciaal niveau is vastgelegd dat Best onderdeel uitmaakt van het mozaïek van de Meierij.
De provincie wil het karakter van de Meierij als groen hart van Brabant versterken.
Welke invloed heeft Eindhoven/Brainport?
Uit het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven van december 2021 blijkt dat één van de hoofdlijnen van de Brainport Principes is dat de groei zoveel mogelijk binnenstedelijk zal plaatsvinden. Alleen Eindhoven en Helmond zijn hiervoor aangeduid.
In géén van de zeven principes kan gelezen worden dat er een mega-verstedelijking in Best aan de rand van de dorpskern moet plaatsvinden (bron: Concretisering Brainport Principes vastgesteld 5 maart 2020).
Een ander relevant rapport wat opgesteld is, is de Verrijking Gebiedsvisie Brainport City en het bijbehorende Uitvoeringsprogramma SGE 2019. Beschreven staat dat het Stedelijk Gebied Eindhoven wordt beschouwd als een ‘City of Villages’, waar Best er één van is.
De mix van stedelijkheid en dorpscultuur is dé kracht van het SGE. De stad en het land eromheen maken elkaar sterker. De stad wordt aantrekkelijker door het mooie landelijke gebied in de randgemeenten en de groene voorzieningen (p.7).
De kracht van het SGE zit hem in de diversiteit aan woonmilieus die het aan zijn inwoners kan bieden (p.11). In de Gebiedsvisie Brainport City staat dat een forse vergroting van de stedelijke massa niet past bij het karakter van de mozaïekmetropool en weinig realistisch is. Het SGE onderschrijft dat standpunt.
Het eerste van de zeven Brainport Principes uit de visie op wonen is het koesteren van de identiteit.
Nog een ander rapport “De geniale Brainportlocatie” uit 2008 met een doorkijk naar 2030 met de geplande gebiedsontwikkeling rondom de A2 merkt in Best als ontwikkelingsgebied ‘t-Best’ aan tussen Best en Eindhoven gelegen. Dit gebied rond knooppunt A2/A58 biedt ruimte voor intensievere hoge bebouwing, waardoor dat gebied kan uitgroeien tot de noordelijke poort van de A2. In dit gebied is ondertussen de gebiedsontwikkeling bestaande uit hoogbouw van 50 meter (15 verdiepingen) gerealiseerd, het Van der Valk Hotel. Dit gebied aan de zuidrand van Best is daarmee de “poort naar Brainport” geworden met het hotel als landmark. Als enige andere locatie voor een ‘landmark’ wordt nog genoemd de oostelijke toegangspoort bij Ekkersrijt (p.55).
De zuidrand van Best staat thans in de Omgevingsvisie ook beschreven (p.62) als entree van de stadsregio Eindhoven, de Brainport, vanuit het noorden over de A2. Dit is volgens de Omgevingsvisie ook het enige gebied waar naast de snelweg in de hoogte gebouwd mag worden met torens, maar geen bouwwand.
Wat zegt de Kaderbrief 2022 gemeente Best?
Ieder jaar wordt er door de Gemeente een kaderbrief gemaakt waarin de ambities voor dat jaar beschreven staan. De Kaderbrief 2022 (p.15) beschrijft de afronding stedelijk gebied waarbij de grens tussen stedelijk en landelijk gebied Best begrensd is bij de Hokkelstraat (d.w.z. grenzend aan de Salderes en Steegse Velden). Het uitgangspunt van zowel de Structuurvisie Best 2030 (p.40) en de Structuurvisie Buitengebied wordt herhaald zijnde het inzetten op de realisatie van een ‘zachte’ planologische verantwoorde overgangszone tussen ‘stad’ en ‘land’.
Woonvisie 2017
In de Woonvisie 2017 wordt de noodzaak tot het opstellen van inbreidingsvisie genoemd (p.28).
Ik citeer: “In de bestaande woonwijken worden kwalitatieve toevoegingen (woningen, groen of voorzieningen) gedaan die tegemoet komen aan de vraag en die passen bij het karakter van de wijk”. Een inbreidingsvisie is nodig om richting te geven aan de discussie over transformeren etc.”
Schone lucht in Best / Salderes
Best ligt tegen de A2 en A58 waardoor de luchtkwaliteit zorgwekkend is, aldus de woorden van de (toenmalige) wethouder de heer Van Schuppen. Best besteedt dan ook veel aandacht aan schone lucht en is aangesloten bij het Schone Lucht Akkoord. Recent heeft Best daaraan verder invulling gegeven in Schone lucht op zijn Bests Decentraal Uitvoeringsplan Luchtkwaliteit 2022-2026.
In de gemeente Best zou bouwen in gevoelige bestemmingen langs de snelweg geweerd worden.
In feite betekent het dat binnen 50 meter van de A2 er geen luchtgevoelige objecten ontwikkeld mogen worden. Een plan als De Boomgaard waarin tevens voor senioren en starters (met kinderen) gebouwd wordt past niet in het uitvoeringplan, het akkoord en bovendien ook niet in het landelijke Besluit gevoelige bestemmingen.
Het wonen dichtbij de A2 levert bovendien al een hoge uitstoot voor ons als huidige bewoners van de Salderes. Jarenlange bouwwerkzaamheden met alle (fijn)stof tot gevolg zorgen voor een verdere verslechtering van de luchtkwaliteit, wat volgens het akkoord niet in lijn is met de wens van de gemeente.
Huisvesting arbeidsmigranten
Over de huisvesting van arbeidsmigranten zegt de gemeente duidelijk, geen uitbreiding van huisvestinglocaties, wel een verbeterslag op kwaliteit. Zowel de Kaderbrief 2022 (p.4) als het Beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen verder werken aan ons Best’ (p.16) en de ervaringen bij het lopende vergunningsproces voor het project ‘Fair Stay Best’ volgen die lijn. De gemeente Best schat in dat er circa 2000-3000 arbeidsmigranten in Best verblijven waarmee in ruime mate voorzien wordt in de huisvesting voor arbeidsmigranten in Best door hun werkgevers. Het is aan de regio om verdere huisvesting te realiseren. “Met ‘drie grote huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten hebben we al genoeg plekken in Best” aldus de woorden van de wethouder Van Schuppen in het online Eindhovens Dagblad.
In het project De Boomgaard zijn er plannen voor een ‘Long stay international hotel’ voor 200 personen onder een definitieve vergunning. Nu is er nog een tijdelijke vergunning voor 80 personen.
De beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten is tot stand gekomen na akkoord van de gemeenteraad. Er is voor een richtlijn van maximaal 80 personen gekozen, wat met de voorgenomen 200 ruim overschreden wordt. Ook is het beleid niet voor huisvesting op basis van ‘long stay’ bedoeld.
De plannen voor het project passen niet in het vastgestelde beleid.
Daarnaast kent de notitie een bepaald stimulerings- en handhavingsbeleid.
Toch blijkt er volgens recent verkregen informatie (WOB) dat in 2020 niemand op het adres aan de Bosseweg 45 Best (oude ABAB-kantoor) ingeschreven stond in het RNI of BRP.
Een afspraak die kennelijk niet nageleefd wordt? In 2021 zijn er gedurende het hele jaar 23 personen ingeschreven geweest.
Bij een onaangekondigde controle in november 2021 werd geconstateerd dat er in strijd met de gebruiksvergunning werd gehandeld, doordat er meer logiesruimte ingericht waren dan toegestaan en verder een veelvoud aan overtredingen op de brandveiligheid. De gemeente is ervan op de hoogte door de aanwezigheid van een toezichthouder en boa van de gemeente tijdens de controle.
De huisvesting en veiligheidseisen voldeden niet aan de vergunning maar er werd niet gehandhaafd.
De gemeente Best beoogt met de beleidsnotitie te bewerkstelligen dat arbeidsmigranten in Best kunnen beschikken over menswaardige en passende huisvesting zodat huisvestingssituaties waarin het welzijn van arbeidsmigranten in het geding is afnemen. Ook is beoogd dat overlast naar de buurt afneemt.
Het nakomen van afspraken, toezicht en handhaving van het beleid is wel een vereiste.
Tot slot
Alles samenvattende voldoet project ‘De Boomgaard’ niet aan de aangehaalde bronnen, visies en rapporten. Sommige aspecten staan zelfs lijnrecht tegenover elkaar. Een gemiste kans.